実家じまいは何から始める？段階ごとの相談先と期限のある手続きの全体地図

執筆・確認: バクテン所長 親の介護・実家じまい / 全体ガイド

「親が施設に移ることになった」「親が亡くなり、実家が空き家になった」——実家じまいは、ある日まとめて目の前に現れます。

片付け、不用品の処分、家を売るか残すか、名義の変更。やることが多いうえに、相談先も役所・法務局・税務署・業者とばらばらです。何から手を付ければいいのか分からず、気づけば数か月が過ぎていた、ということも起こりえます。

この記事では、実家じまいを 5つの段階 に分け、段階ごとに「誰に相談するか」「何を手元に用意するか」を一覧にしました。先に要点をまとめると、次のとおりです。

実家じまいの5つの段階

実家じまいの進め方は家庭ごとに違いますが、おおむね次の順で考えると、手戻りを減らしやすくなります。

  1. 家族で状況を共有する：親の住まいの方針、家の名義、誰が主に動くかを話し合う
  2. 書類と名義を確かめる：登記や固定資産税の書類から、家と土地の名義・状況を確認する
  3. 片付けと仕分けをする：残す・譲る・売る・処分するに分ける
  4. 不用品を処分する・買い取ってもらう：自治体の回収、家電リサイクル、買取業者を使い分ける
  5. 家の行方を決める：売る・貸す・管理して残す・土地を手放す、を比べる

順番の目安は「話し合い → 書類 → 片付け → 処分 → 家の行方」ですが、相続が絡む場合は、後述する 期限のある手続き を最初に確認してください。遺品の処分の仕方によっては、あとから相続放棄ができなくなる場合があるためです。

段階 × 相談先 × 手元に用意するものの一覧表

段階ごとの主な相談先と、相談の前に手元にあると話が早いものを一覧にしました。必要な書類は手続きや窓口によって異なるため、表は 相談の準備の目安 として使い、正式な必要書類は各窓口で確認してください。

段階 主な相談先 相談できること 手元に用意するもの（目安）
1. 家族で共有 親が住む地域の地域包括支援センター 親の暮らしや介護についての総合的な相談 親の状況のメモ（健康・介護・住まいの希望）
2. 書類と名義 法務局（登記）／市区町村（固定資産税） 家と土地の名義、相続登記の手続き 固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、権利証・登記識別情報
3. 片付けと仕分け 家族・親族 形見分け、残す物の決定 残す物・譲る物の一覧
4. 処分・買取 市区町村（ごみ・粗大ごみ・家電）／消費生活センター（買取トラブル） 処分方法の確認、買取契約の相談 自治体のごみ分別案内、買取時に受け取った書面
5. 家の行方 不動産会社、自治体の空き家相談・空き家バンク、法務局（土地の国庫帰属）、税務署（譲渡所得の特例） 売却・賃貸の相談、空き家の管理、土地を手放す制度、税の特例の要件 固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、家の図面や建築時期が分かる書類

この表の相談先は、家族・親族と不動産会社を除き、公的な窓口です。民間の業者に相談する場合も、まず公的な窓口で制度とルールを確認しておくと、業者の説明を比べやすくなります。

段階1：家族で状況と方針を共有する

実家じまいで最初にやることは、片付けではなく 家族での共有 です。誰が主に動くのか、親の住まいをどうしたいのか、費用を誰が負担するのか。ここが曖昧なまま片付けを始めると、「勝手に捨てた」「相談がなかった」という行き違いが起きやすくなります。

親が存命で、介護や施設への住み替えがきっかけの場合は、親の暮らしの相談先として 地域包括支援センター があります。厚生労働省によると、地域包括支援センターは市町村が設置主体となり、保健師・社会福祉士・主任介護支援専門員等を配置して、地域の高齢者や家族介護者の相談に応じる機関です。実家じまいそのものの窓口ではありませんが、親の生活の見通しを立てる段階で相談できます。

話し合いでは、次の点をメモにしておくと、後の段階で役立ちます。

段階2：書類と名義を確かめる

家と土地を売る・貸す・手放すには、誰の名義になっているか が出発点になります。名義が亡くなった祖父母のままになっていた、ということもあるため、早めに確認します。

名義は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。毎年届く固定資産税の納税通知書には、課税されている土地と建物が記載されているため、どの不動産があるかを把握する手がかりになります。

相続で家と土地を取得した場合は、相続登記 が法律上の義務です。法務省によると、相続登記の申請義務化は令和6年4月1日から始まり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由なく申請をしない場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。

令和6年4月1日より前に相続した不動産で、まだ登記をしていないものも対象です。この場合の期限は 令和9年3月31日 です。

すぐに遺産分割がまとまらない場合のために、相続人が単独で申し出られる 相続人申告登記 という簡易な方法も新設されています。ただし、法務省の案内では、売却などをする場合には別途相続登記が必要とされています。家を売る可能性があるなら、相続登記まで済ませる前提で考えてください。登記の手続きは法務局で相談でき、手続きを任せる場合は司法書士が専門家になります。

段階3：片付けと仕分けをする

方針と名義の見通しが立ったら、片付けに入ります。家財は大きく4つに分けると判断しやすくなります。

通帳・権利証・保険証券・年金の書類・契約書などの重要書類は、仕分けの最初に別の箱へ分けておきます。段階2・段階5の手続きで必要になるうえ、紛れて処分してしまうと取り直しに手間がかかります。

相続が絡む場合、相続放棄を少しでも考える可能性があるなら、片付けや売却に手を付ける前に、家庭裁判所の手続き案内を読み、必要に応じて専門家に相談してください。相続放棄には後述する期限があります。

段階4：不用品を処分する・買い取ってもらう

自治体の回収と家電リサイクル法

家庭から出る不用品の処分方法は、自治体ごとに分別や粗大ごみの出し方が決まっています。まずは実家のある市区町村のごみの案内を確認します。

テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4品目は、家電リサイクル法の対象です。環境省によると、これらの家電は家電小売店などによって引き取られ、家電メーカーがリサイクルを行います。処分方法が分からないときは、市区町村に問い合わせることが案内されています。

出張買取（訪問購入）のルール

業者が自宅に来て物品を買い取る「訪問購入」には、特定商取引法のルールがあります。消費者庁の特定商取引法ガイドによると、主なルールは次のとおりです。

ただし、2輪以外の自動車、持ち運びが容易でない家電、家具、本・CD・DVD・ゲームソフト類、有価証券など、政令で定める一部の物品には、クーリング・オフをはじめ訪問購入の規定が適用されません（大阪府・広島県の消費生活相談の案内による）。また、自分から業者に家での契約を頼んだ場合なども、訪問購入の規定の対象外とされています（江戸川区消費者センターの案内による）。家具のように実家じまいで手放すことの多い物が含まれるため、売る物が対象かどうかは、契約の前に確認してください。

書面は、クーリング・オフの起算点になる大切な書類です。段階3で分けた重要書類と一緒に保管してください。買取の契約で困ったときは、消費者ホットライン「188」に電話すると、身近な消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。

相談件数の推移や、依頼前に確認したいことは「出張買取を頼む前に知っておきたいこと」にまとめています。

着物・骨董・絵画のように値段が付くか分かりにくい物は、売る・寄付・自治体で出す・回収業者に頼むの4つの経路を「着物・骨董・絵画の処分方法」で品目ごとに比べています。

遺品整理を業者に頼む場合に、頼む前に確かめたい許可・見積書・残す物は「遺品整理業者に頼む前の確認」にまとめています。

貴金属やブランド品を手放すときと、別の品目の名目で家に来た業者に貴金属の売却を迫られる「押し買い」への備えは「実家の貴金属・ブランド品の手放し方と「押し買い」の手口」で扱っています。

切手・はがき・古銭・記念硬貨・古いお札が出てきたときに、額面で使える物かどうかと、換える窓口（金融機関・日本銀行・郵便局）は「実家から出てきた切手・古銭・記念硬貨はどうする？」で品目ごとに整理しています。

本・レコード・CD・カメラは、出張買取の規制の対象かどうかと自治体で出すときの確認点を「実家の本・レコード・カメラの処分方法」にまとめています。

エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機などの家電と、たんすなどの大きな家具は、家電リサイクル法で決まっている頼み先と、粗大ごみ・回収業者の確認点を「実家の家具・家電の処分方法」で品目ごとに整理しています。

段階5：家の行方を決める

最後に、家と土地をどうするかを決めます。主な選択肢は次の4つです。

選択肢 主な相談先 確認しておきたいこと
売る 不動産会社 名義（相続登記）が済んでいるか、税の特例の要件と期限
貸す 不動産会社、自治体の空き家バンク 修繕の必要性、管理を誰が担うか
管理して残す 自治体の空き家相談窓口 定期的な管理の方法、空き家の管理責任
土地を手放す 法務局（相続土地国庫帰属制度） 建物がある土地など対象外の要件、手数料と負担金

売ることを考え始めたときに、査定を頼む前に自分で確かめられること（登記上の名義人と住所、名義人の状況で関係する手続き、媒介契約の法律上の決まり）は「実家を売る前に確かめること」にまとめています。

空き家を残す場合の管理責任

空き家を管理せずに放置すると、税の扱いが変わることがあります。国土交通省の資料によると、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地特例で課税標準が減額されています（200㎡以下の部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3）。しかし、市区町村長から勧告を受けた 特定空家 や 管理不全空家 の敷地は、この特例の対象から除外されます。

「とりあえず残しておく」場合も、誰がどの頻度で管理するかを決めておくことが大切です。

管理不全空家等・特定空家等への指導・勧告・命令の段階と根拠条文、勧告で固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる仕組みは「空き家になった実家を放置するとどうなる？」で整理しています。

空き家・空き地バンク

自治体によっては、空き家の情報を登録して利用希望者とつなぐ「空き家・空き地バンク」を運営しています。国土交通省は、各自治体が把握・提供している空き家等の情報を横断して検索できる「全国版空き家・空き地バンク」を案内しています（運営は株式会社LIFULLとアットホーム株式会社）。登録の可否や条件は自治体ごとに異なるため、実家のある市区町村に確認してください。

土地を国に引き取ってもらう制度

相続した土地を手放したい場合は、相続土地国庫帰属制度 があります。法務省によると、相続等で土地を取得した人は、その土地を国庫に帰属させることについて法務大臣に承認を申請できます（令和5年4月27日開始）。ただし、建物がある土地など、申請できない土地や承認されない土地の要件があります。審査手数料は土地一筆当たり14,000円で、承認されると、土地の管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定した負担金を納めます。相談は法務局で受け付けています。

売る場合の税の特例

相続した実家を売る場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、主な要件は次のとおりです。

上記は要件の一部です。親が老人ホームなどに入所していた場合は、別の要件があります（国税庁 No.3307）。特例の対象は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却です。令和6年1月1日以後の売却で相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が2,000万円になります。特例を受けるには、必要な書類を添えて確定申告をする必要があります。

要件は細かく、当てはまるかどうかは家の状況によって変わります。本記事では、特例が使えるかどうかや税額は判断できません。売却を考え始めた段階で、所轄の税務署や税理士に確認してください。

期限のある手続きを先に確認する

実家じまいに関わる手続きのうち、期限が法律で決まっているものをまとめました。いずれも相続が絡む場合の手続きです。

手続き 期限 相談先
相続放棄の申述 自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内 亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所
相続登記の申請 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内（令和6年4月1日より前の相続で未登記のものは令和9年3月31日まで） 法務局
空き家の譲渡所得の特例 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却（かつ令和9年12月31日までの売却） 税務署

相続放棄の期限は3か月と短く、片付けや処分の進め方にも関わります。裁判所によると、相続放棄の申述は家庭裁判所に対して行い、費用は申述人1人につき収入印紙800円分と連絡用の郵便切手です。3か月で判断できないときは、家庭裁判所に期間を延ばす申立て（期間の伸長）ができます。片付けに手を付ける前に、家庭裁判所の案内を読み、必要に応じて専門家に相談してください。

よくある質問

よくある質問

実家じまいは、親が元気なうちに始めてもいいですか？

はい。親が存命のうちに始める場合は、親本人の意向を確かめながら進められます。家と土地の名義が親本人のものであれば、売却や処分を決めるのは親本人です。親の暮らしや介護の見通し、親の判断能力に不安がある場合の手続きについては、親が住む地域の地域包括支援センターに相談できます。

相続登記をしないまま実家を売れますか？

法務省の案内では、相続人申告登記をした場合でも、売却などをするには別途相続登記が必要とされています。売る可能性がある場合は、相続登記を済ませる前提で準備してください。手続きは法務局で相談できます。

出張買取で売ったあと、取り消すことはできますか？

訪問購入にはクーリング・オフがあり、法律で決められた書面を受け取った日から数えて8日以内であれば、契約の申込みの撤回や解除ができます。期間内は物品の引渡しを拒むこともできます。ただし、2輪以外の自動車、持ち運びが容易でない家電、家具、本・CD・DVD・ゲームソフト類、有価証券などの品目や、自分から家での契約を頼んだ場合などは対象外です。困ったときは消費者ホットライン「188」で相談窓口を案内してもらえます。

空き家のまま残しておくと、何か問題がありますか？

管理が行き届かず、市区町村長から特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されます。残す場合は、誰がどの頻度で管理するかを決めておいてください。

家を売るべきか、残すべきかを教えてもらえますか？

本記事では、売るべきか、いくらで売れるか、税金がいくらかといった個別の判断はできません。売却や賃貸は不動産会社、税の特例は税務署や税理士、登記は法務局や司法書士など、それぞれの専門家や窓口に相談してください。

まとめ：片付けの前に、話し合いと期限の確認から

実家じまいは、片付けから始めたくなりますが、先にやることは 家族での共有 と 期限のある手続きの確認 です。そのうえで、書類と名義を確かめ、片付けと処分を進め、最後に家の行方を決めます。

段階ごとに相談先は違いますが、どの段階にも公的な窓口があります。

迷ったときは、この記事の一覧表に戻って、いまどの段階にいるのかを確認してください。

出典・参考

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。相続・登記・税務・不動産の売買などの個別の判断については、各分野の専門家や公的な相談窓口にご相談ください。