実家を売る前に確かめること：名義の確かめ方と、査定を頼む前に知っておきたい媒介契約のルール（実家じまい）

執筆・確認: バクテン所長 親の介護・実家じまい / 実家を売る前に確かめること

実家を売るかもしれない、と考え始めたとき、多くの人が最初に思い浮かべるのは「査定を頼む」ことかもしれません。ただ、その前に、自分で確かめられることがいくつかあります。

ひとつは 家と土地が、登記の上で誰の名義になっているか です。名義人の状況によって、売る手続きの前に別の手続きが要ることがあります。もうひとつは、査定や売却を不動産会社に頼むときの 媒介契約に、法律で決まっているルールがある ことです。

先に要点を示すと、次のとおりです。

実家じまい全体の進め方は「実家じまいは何から始める？段階ごとの相談先と期限のある手続きの全体地図」にまとめています。この記事は、その段階2（書類と名義を確かめる）と段階5（家の行方を決める）のうち、「売る」を考え始めた人が査定を頼む前に確かめられることを扱います。売る場合の税の特例の概要は全体地図の記事に書いているため、ここでは繰り返しを最小限にします。

まず登記事項証明書で名義人を確かめる

登記事項証明書の取り方

家と土地が誰の名義かは、法務局で取得できる 登記事項証明書 で確かめられます。法務局の案内によると、土地・建物の登記事項証明書は、次の方法で請求できます。

請求の方法 内容 手数料（登記事項証明書）
窓口 登記所（法務局）・法務局証明サービスセンターの窓口で請求する 600円
郵送 書面で、郵送により交付を請求する 法務局の案内で確かめる
オンライン（郵送で受け取る） パソコンからインターネットで請求し、郵送で受け取る 520円
オンライン（窓口で受け取る） インターネットで請求し、登記所・証明サービスセンターで受け取る 490円

※ 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」（2026-11-03確認）。手数料は変わることがあるため、請求する前に法務局の最新の案内を確認してください。

オンラインで請求できる時間は、平日8時30分〜23時、休日8時30分〜18時です。17時15分以降の請求は、翌業務日の8時30分以降の受付になります（法務局）。

「登記情報提供サービス」とは何が違うか

似た名前のサービスに 登記情報提供サービス があります。パソコンで登記の内容を確認できるサービスですが、法務局の案内では、このサービスでは 登記事項証明書は交付されない とされています。内容を見るだけでよいのか、証明書が要るのかで、使う仕組みが変わります。証明書が要る場合は、上の表のいずれかの方法で請求します。

証明書で見るところ

登記事項証明書では、土地・建物の表示と、所有者として記録されている人（登記上の名義人）とその住所を確かめられます。実家の土地と建物は別々に登記されているため、土地と建物の両方 を確かめます。毎年届く固定資産税の納税通知書は、どの土地・建物があるかを把握する手がかりになります（全体地図の記事の段階2を参照）。

名義人が親本人なのか、すでに亡くなった親なのか、さらに前の世代（祖父母など）のままなのか。ここが分かると、次の表のどの行に当たるかが分かります。

住所や氏名が変わっている場合：住所等変更登記の申請義務

記録されている住所や氏名が今と違う場合もあります。法務省「住所等変更登記の義務化について」によると、所有権の登記名義人は、住所等の変更日から 2年以内 に変更登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料 の適用対象になります（同法164条2項）。施行日は2026年4月1日で、施行日より前の変更でまだ登記されていないものは 2028年3月31日まで に申請が必要とされています。窓口は法務局です。

名義人の状況 × 関係する手続き × 窓口の表

登記上の名義人の状況ごとに、関係する手続きと、その窓口を並べました。どの手続きが自分の家に必要か、誰が売主になれるか、手続きの結果どうなるかを判断する表ではありません。 「こういう決まりや手続きがある」「窓口はここ」までを示す表です。

登記上の名義人の状況 関係する決まり・手続き 窓口
親が名義人で、健在 登記事項証明書で、名義人と記録されている住所を確かめる。住所や氏名が変わっている場合は、住所等変更登記の申請義務がある（不動産登記法76条の5） 法務局
親が名義人で、成年後見人が付いている 成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地を売却等するには、家庭裁判所の許可 が要る（民法859条の3）。実家がこの「居住の用に供する建物又はその敷地」に当たるかどうかは、この記事では判断しない 家庭裁判所
親が名義人で、判断能力に不安があるが、成年後見人は付いていない 民法3条の2に「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」という決まりがある。後見開始の審判は、本人・配偶者・四親等内の親族などの請求によって家庭裁判所が行う（民法7条）。後見を使うべきかどうかは、この記事では判断しない 家庭裁判所
名義人（親）が亡くなっている 売る前に 相続登記 が必要とされている（法務省Q&A）。相続登記の申請は義務（期限と過料の可能性がある）。誰が取得し、誰が売主になるかは、この記事では扱わない 法務局（予約制の手続案内）・司法書士
名義人が、さらに前の世代（祖父母など）のまま 名義人が亡くなっている場合と同じく、売る前に相続登記が必要とされている。どこまでの手続きになるかは、この記事では判断しない 法務局（予約制の手続案内）・司法書士

※ 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」、法務省「住所等変更登記の義務化について」、e-Gov法令検索「民法」第3条の2・第7条・第859条の3（いずれも2026-11-03確認）をもとに作成。成年後見人ではなく保佐人・補助人が付いている場合の手続きも、家庭裁判所で確かめられます。

表に当てはまらない状況（たとえば名義人が複数いる場合）や、自分の家がどの行に当たるか迷う場合は、表の窓口で確かめてください。

名義人が亡くなっている場合：売るには相続登記が必要

法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」によると、相続登記の申請は2024年（令和6年）4月1日から義務になっています。主な内容は次のとおりです。

すぐに相続登記ができない場合のために、相続人申告登記 という仕組みもあり、これで申請の義務は果たせるとされています。ただし、同じQ＆Aでは、相続した不動産を売却する場合には、相続登記をする必要がある とされています。相続人申告登記は、売るための名義の手続きの代わりにはなりません。

相談先として、法務省は次を案内しています。

相続人が誰か、誰が実家を取得するかといった相続の分け方は、この記事では扱いません。

親の判断能力に不安がある場合：成年後見人が付いているかどうかで、関係する決まりが変わる

親が名義人で健在でも、親の判断能力に不安がある場合は、手続きの進め方が変わることがあります。

成年後見人が付いている場合。 民法859条の3には、成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地を売却等するには、家庭裁判所の許可を得なければならない という決まりがあります。実家がこの「居住の用に供する建物又はその敷地」に当たるかどうかは、この記事では判断しません。家庭裁判所で確かめられます。保佐人・補助人が付いている場合の手続きも、家庭裁判所で確かめられます。

成年後見人が付いていない場合。 民法3条の2には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」という決まりがあります。また、後見開始の審判は、本人・配偶者・四親等内の親族などの請求によって家庭裁判所が行います（民法7条）。

成年後見の制度を使うべきかどうか、使う場合に誰が成年後見人になるか、許可が出るかどうかは、この記事では扱いません。手続きについては家庭裁判所で確かめられます。親の暮らしや介護も含めた相談先は、全体地図の記事の段階1（地域包括支援センター）を参照してください。

査定・媒介を頼むときに法律で決まっていること

不動産会社（宅地建物取引業者）に、買い手を探してもらう契約を 媒介契約 といいます。査定を頼んだあと、売り出しを任せる段階で結ぶ契約です。宅地建物取引業法34条の2には、媒介契約について業者が守る決まりが書かれています。

媒介契約を結んだら、業者は書面を交付する

宅地建物取引業法34条の2第1項によると、業者は媒介契約を結んだら、遅滞なく、次の事項を書いた書面を作成し、依頼者に交付しなければなりません。

契約の内容は、この書面で確かめられます。

書面に書く価額に意見を述べるときは、根拠を明らかにする

同じ条文の第2項には、媒介契約の書面に書く「売買すべき価額又はその評価額」について業者が意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない という決まりがあります。媒介契約の書面に書く価額についての意見であり、業者の側の決まりとして法律に書かれています。

この記事では、価格がどう決まるか、示された価格が妥当かどうかは扱いません。

媒介契約の3種類と、法律で決まっている違い

媒介契約は、一般に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類に分けて呼ばれます。宅地建物取引業法では、ほかの業者に重ねて依頼することを禁じる媒介契約を 専任媒介契約 と定め（34条の2第3項）、そのうち 依頼者が、業者が探した相手方以外の人と売買の契約をできない旨の特約を含む専任媒介契約 について、報告の頻度を別に定めています（同第9項の括弧書き。一般に「専属専任媒介」と呼ばれるもの）。

法律で決まっている違いを並べると、次のとおりです。どれが良いかを比べる表ではありません。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
ほかの業者に重ねて依頼できるか できる（専任媒介契約に当たらない契約） できない（3項） できない（3項）。さらに、業者が探した相手方以外の人とは契約できない旨の特約を含む（9項の括弧書き）
有効期間 3項の上限の定めは専任媒介契約についてのもの。期間は契約の書面に書かれる（1項） 3か月を超えられない。長く定めても3か月になる（3項）。依頼者の申出で更新でき、更新後も3か月を超えられない（4項） 専任媒介と同じ（3項・4項）
業務の処理状況の報告 9項の定期報告の定めの対象外。売買の申込みがあれば遅滞なく報告（8項） 2週間に1回以上（9項）。申込みがあれば遅滞なく報告（8項） 1週間に1回以上（9項の括弧書き）。申込みがあれば遅滞なく報告（8項）
指定流通機構への登録 5項の登録義務の対象外。登録に関する事項は契約の書面に書かれる（1項） 契約日から 7日以内（休業日を除く）に登録する（5項、施行規則15条の10）。登録を証する書面を依頼者に渡す（6項） 専任媒介と同じく指定流通機構への登録義務（5項・6項）。登録までの期間は専任媒介が契約日から7日以内、専属専任媒介が 5日以内（休業日を除く。宅地建物取引業法施行規則15条の10）

※ e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2、「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10（2026-11-03確認）をもとに作成。第3項から第6項まで、第8項・第9項の規定に反する特約は無効とされています（第10項）。

指定流通機構は、国土交通大臣が指定する、不動産の物件情報を登録する機関です。

報酬の上限は、国土交通大臣が定める

宅地建物取引業法46条によると、宅建業者が媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによります（1項）。業者はその額をこえて報酬を受けてはならず（2項）、国土交通大臣はその額を告示します（3項）。業者は、その報酬の額を事務所ごとに、公衆の見やすい場所に掲示しなければなりません（4項）。具体的な金額は、この記事では扱いません。

業者の免許は、国土交通省の検索システムで確かめられる

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」では、免許を出した行政庁が登録した宅建業者の情報を検索できます。査定を頼む業者の免許の情報を、ここで確かめられます。

国土交通省の案内によると、情報は月2回の更新で、行政庁での処理と掲載の間に時間差があります。個別の掲載内容は、免許を出した行政庁に問い合わせるよう案内されています。

売るかどうかを決める前に：家の中の片付け

家を売るかどうかとは別に、家の中の物の片付けや処分の段階もあります。それぞれ別の記事にまとめています。

相続が絡む場合、相続放棄を考える可能性があるなら、片付けや売却に手を付ける前に期限と手続きを確かめてください（全体地図の記事の「期限のある手続き」を参照）。

よくある質問

よくある質問

実家の名義が誰になっているか、どうやって確かめますか？

法務局で取得できる登記事項証明書で確かめられます。法務局の案内によると、登記所・証明サービスセンターの窓口、郵送、オンラインで請求でき、手数料は窓口600円、オンライン請求で郵送受取520円・窓口受取490円です（2026-11-03確認。変わることがあります）。土地と建物は別々に登記されているので、両方を確かめてください。記録されている住所や氏名が変わっている場合は、住所等変更登記の申請義務があります（不動産登記法76条の5）。

登記情報提供サービスで見た内容は、証明書の代わりになりますか？

法務局の案内では、登記情報提供サービスでは登記事項証明書は交付されないとされています。証明書が要る場合は、窓口・郵送・オンラインで登記事項証明書を請求します。

亡くなった親の名義のまま、実家を売れますか？

法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」では、相続した不動産を売却する場合には相続登記をする必要があるとされています。相続人申告登記で相続登記の申請義務は果たせますが、売る場合の手続きの代わりにはなりません。手続きは法務局（予約制の手続案内）で相談でき、手続きを任せる場合の専門家は司法書士です。

親が施設に入っていて判断能力に不安があります。実家を売る手続きはどうなりますか？

成年後見人が付いている場合、民法859条の3には、成年後見人が成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地を売却等するには、家庭裁判所の許可を得なければならないという決まりがあります。施設に入っている親の実家がこれに当たるかどうかは、この記事では判断しません。家庭裁判所で確かめられます。成年後見人が付いていない場合は、民法3条の2に、意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とするという決まりがあります。成年後見の制度を使うべきかどうかは、この記事では扱いません。手続きは家庭裁判所で確かめられます。

査定で示された価格の根拠を聞いてもいいですか？

宅地建物取引業法34条の2第2項には、媒介契約の書面に書く「売買すべき価額又はその評価額」について業者が意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないという決まりがあります。媒介契約の書面に書く価額についての決まりです。示された価格が妥当かどうかは、この記事では扱いません。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は、どれを選べばいいですか？

この記事では、どれが良いかは扱いません。法律で決まっている違いは、ほかの業者に重ねて依頼できるか、有効期間（専任は3か月まで）、報告の頻度（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）、指定流通機構への登録の義務（専任は7日以内、専属専任は5日以内。休業日を除く）です。違いは本文の表にまとめています。契約の内容は、業者が交付する媒介契約の書面で確かめられます。

実家はいくらで売れますか？税金はいくらかかりますか？

本記事では、価格・相場や税金は扱っていません。運営者は不動産・税務の有資格者ではなく、個別の状況を判断する材料を持っていないためです。売る場合の税の特例の概要は「実家じまいは何から始める？」の記事に載せています。税の扱いは所轄の税務署や税理士に確認してください。

業者との契約で困ったときは、どこに相談できますか？

契約や勧誘で困ったときは、消費者ホットライン「188」に電話すると、身近な消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。宅建業者についての問い合わせ先として、その業者に免許を出した行政庁もあります（国土交通省の検索システムでは、個別業者の掲載情報については許可等行政庁に問い合わせるよう案内されています）。登記の手続きは法務局（予約制の手続案内）や司法書士、成年後見に関する手続きは家庭裁判所が窓口です。

まとめ：査定の前に、名義と関係する手続きを確かめる

実家を売ることを考え始めたら、査定を頼む前に、自分で確かめられることがあります。

困ったときの相談先は、登記は法務局と司法書士、成年後見に関する手続きは家庭裁判所、業者との契約のトラブルは消費者ホットライン「188」です。実家じまい全体の流れは「実家じまいは何から始める？段階ごとの相談先と期限のある手続きの全体地図」で確認できます。

出典・参考

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。登記・相続・成年後見・税務・不動産の売買などの個別の判断については、各分野の専門家や公的な相談窓口にご相談ください。手数料や制度の内容は変わることがあるため、手続きの前に各窓口の最新の案内を確認してください。